Почему смарт-жилье вышло из моды и кто сбросит цены на квартиры в Киеве

Некоторое оживление сделок по жилой недвижимости этим летом породило надежды на постепенное восстановление рынка после окончания сезона отпусков. Впрочем, эксперты не прогнозируют существенного роста спроса со стороны потенциальных покупателей. Поэтому, при отсутствии каких-то форс-мажорных обстоятельств, ожидается продолжение текущего тренда на постепенное «сползание» цен — как минимум до конца года.

«Реально доходы населения не увеличились, потому ничего нового не будет. Рынок продолжит стагнацию. Инвесторам он уже не интересен», — подчеркнул эксперт консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. По его словам, например, при покупке мини-квартиры за $10 тыс. на этапе строительства фундамента можно будет выручить $12 тыс. после сдачи объекта в эксплуатацию. Но если продать квартиру до истечения трех лет пребывания ее в собственности, придется кроме обязательной госпошлины (1%) и пенсионного сбора (1%) уплатить 5% НДФЛ плюс 1,5% военного сбора. Итого — 8,5% от стоимости жилья, не считая расходов на его оформление. «Проще даже в гривне положить деньги в банк. Тем более что квартиру еще надо продать на фоне того предложения, которое уже есть», — заметил Костецкий.

Предложение растет

По данным руководителя отдела консалтинга компании UTG Ростислава Симонова, в мае-июне 2017 года спрос на консалтинговые услуги в сфере строительства торговых и жилых объектов вырос на 81%.

«Это свидетельствует об оживлении рынка недвижимости, особенно в регионах. В первую очередь, речь идет о городах Днепр и Одесса. Около 70% площади разрабатываемых нами проектов сейчас занимает жилье», — рассказал Симонов.

Задачи каждый месяц усложняются из-за растущей конкуренции и повышения требований заказчиков. Заместитель руководителя департамента стратегического консалтинга компании UTG Константин Олейник поясняет рост конкуренции среди застройщиков тем, что свободных участков в столице почти не осталось. Строительство ведется либо на территориях бывших промзон, либо складов.

Кроме того, во многих районах столицы не утверждены детальные планы территорий и активно протестуют против уплотнения застройки местные жители. Потому девелоперы переносят свою активность в пригороды и область.

В прошлом году в эксплуатацию было введено около 2 млн кв. м жилья в Киевской области. При этом 83% возведенных площадей приходится на четыре района: Киево-Святошинский, Вышгородский, Броварской и Бориспольский

Константин Олейник 

По словам экспертов, идет масштабная урбанизация пригорода. Застройщики вынуждены в чистом поле на 80–100 га строить всю инфраструктуру: от дорог и коммуникаций до объектов соцкультбыта. Что на руку потенциальным покупателям, которые стали более требовательны к качеству жилья (в том числе наличию современной инфраструктуры).

Застройщики стараются подстроиться под требования покупателей. Сейчас все чаще строят дома с панорамными окнами, если не во всех комнатах, то хотя бы в гостиных. «В элитных домах строятся помещения для гостей — лобби, холлы и т. п. Комплексное обслуживание консьержем круглосуточно. Также надо отметить появление колясочных и велосипедных комнат. Отдельно появляются площадки для выгула домашних животных», — рассказали в компании UTG.

По словам Сергея Костецкого, конкуренцию усиливают и европейские инвесторы, которые зашли в Украину и готовы зарабатывать по минимуму, но на крупных объектах — строят целыми кварталами. «Для них нормально вложить $100 млн и заработать свои 3%, а не ориентироваться на рентабельность в 200%. Потому рынок будет и дальше работать с минимальной рентабельностью. Зато постепенно рынок, лишенный спекулятивного спроса со стороны покупателей жилья, станет, как в Европе, с четкой структурой спроса и предложения», — отметил Костецкий.

Как считает гендиректор консалтинговой компании в сфере недвижимости NAI Ukraine (Киев) Виталий Бойко, высокая конкуренция между застройщиками в Киеве и области может привести к демпингу и снижению среднего уровня цен на первичную жилую недвижимость по итогам 2017 года.

По его мнению, некоторые проекты могут не найти своих клиентов, поэтому часть менее качественных объектов будут вынуждены демпинговать. В то же время, по оценкам экспертов, кризисные предпосылки для снижения цены квадратного метра на рынке отсутствуют, поэтому в объектах с высоким спросом со стороны покупателей стоимость жилья почти не изменится. Наибольший спрос по-прежнему приходится на жилье эконом- и комфорткласса, а также на небольшие квартиры, и такие объекты все еще занимают основную долю в структуре продаж.

По данным NAI Ukraine, на конец первого полугодия 2017 года самое дорогое жилье остается в Печерском и Шевченковском районах. Средние цены для столичного жилья экономкласса составляют $630/кв. м, комфорткласса — $820/кв. м, бизнес-класса — $1100/кв. м и премиум-класса — $1800/кв. м. При этом рассчитывать на рост платежеспособного спроса со стороны населения в ближайшее время вряд ли приходится.

Спрос остается низким

В последние несколько лет у большей части населения не было возможности для накопления средств.
«Сейчас доходы домохозяйств растут, но уровень их расходов (в первую очередь за счет инфляции) все равно выше. При росте доходов примерно на 30% рост расходов оказывается на уровне 37%», — рассказал Константин Олейник. В условиях сокращения возможности накоплений и сворачивания ипотечного кредитования большая часть покупок совершается либо за «депозитные деньги» (полученные как компенсация со счетов лопнувших банков), либо за счет рассрочки от застройщика.

В результате сокращается бюджет покупки. По сравнению с 2009–2013 гг., покупаются квартиры меньшей площади. Например, по данным исследования Adress.ua, в июне значительно вырос спрос на жилье в самой низкой ценовой категории, до $30 тыс. Поэтому в приоритете, как и прежде, были однокомнатные квартиры метражом до 50 кв. м. По словам Сергея Костецкого, строители быстро переориентировались на квартиры малой площади, чтобы следовать спросу. Появились «экстремальные» предложения однокомнатных квартир площадью 18–20 кв. м и 35–40 кв. м для двух комнат.

Впрочем, по словам Константина Олейника, по результатам первого квартала 2017 года уже видно, что застройщики снова стали переходить к сооружению более просторных жилищ. Сергей Костецкий считает, что деньги, которые люди получили из банков, постепенно заканчиваются.

Если бы не банки, то пирамида жилья уже рухнула бы. Когда она рухнет — вопрос технический. Но точно не будет так, как в 2009 году, когда застройщики перестали строить. Застройщики поумнели и их клиенты тоже

Сергей Костецкий 

По его словам, сейчас компании стали переносить сроки строительства. Даже такие крупные, как «Укрбуд» или «Киевгорстрой». Раньше строили за полгода-год, то теперь по 2–3 года. «И люди не возмущаются, потому что боятся, что после акций протеста дом вовсе могут не достроить. Потому обвала в ближайшее время не ожидается, пока компании дают рассрочку и переносят сроки. Если все останется как сейчас, то у компаний будет задача не заработать, а достроить объекты, чтобы сохранить репутацию и т. п. Потому все в перспективе более-менее нормально», — считает Костецкий.

Например, в пригороде можно купить небольшую квартиру за 300–400 тыс. грн в рассрочку на 2–3 года, при первом взносе в 70–80 тыс. грн (30%). И надо выплачивать по 5–10 тыс. грн в месяц. Потому рынок не будет расти или падать, а стабильно двигаться в сторону снижения.

Вторичный рынок, традиционно привязанный к валюте, проседает. Дома старые и потому с каждым годом теряют свою ценность. Это и ветхий, и аварийный фонд, который в Киеве сокращается на 600 тыс. кв. м в год. В том числе за счет сноса старых малоэтажных домов и строительства на их месте многоэтажек.

Например, по данным информационно-аналитического портала «Столичная недвижимость», средняя стоимость вторички Киева в июне 2017 года уменьшилась на 1,6% по сравнению с маем и составила 32,683 тыс. грн/кв. м, при этом в долларах цена снизилась на 0,6%, — до $1250/кв. м. За год (с июня 2016-го) она упала в цене в среднем на 5,9%, а в долларовом эквиваленте — на 10,3%.

Рынок новостроек привязан к гривне и вроде бы растет. Но в долларах цена снижается на несколько процентов в год. Причем по всем категориям жилья: эконом-, комфорт- и бизнес-класса. «Но эта тенденция может прекратиться, если темпы ввода жилья уменьшатся. Рынок в Киеве поделен фактически между шестью застройщиками, и они могут договориться, чтобы задержать ввод. На таком рынке очень легко управлять продажами. Небольшая скидка — и вот уже покупатели готовы брать, думая, что все подешевело. Но стимулировать спрос будут только на менее ходовые квартиры», — заверил Константин Олейник.